江苏常州一个建成十多年的小区，电梯故障频繁，绿化带杂草丛生。 业主们多次投诉，物业的回应总是“知道了”，但问题从未解决。 2026年年初，小区依法成立业委会，按照新规流程组织业主投票，最终以超过半数的同意票解聘了原物业。
起初，这家物业公司拒绝撤场。 业委会没有选择争吵，而是将完整的证据链提交给了当地住建部门。 很快，这家企业被列入了信用预警名单，并被限制参与新的项目招投标。 在信用约束和执法监督的双重压力下，原物业最终完成了全部资料和场地的交接。 新物业进场后，小区物业费的收缴率从不足50%回升到了90%以上。
这个案例并非孤例。 2026年第一季度，全国多个城市都有物业企业因为信用扣分、投诉超标，被依法清退。 变化始于2026年全国两会释放的信号，以及随后住建部采纳代表建议，启动将《物业管理条例》更名为《物业服务条例》的工作。 从“管理”到“服务”，两个字的改变，意味着法律层面业主与物业关系的彻底重构：业主是购买服务的甲方，物业是提供服务的乙方。
过去，物业费怎么收、公共收益去了哪里，常常是一笔糊涂账。 中国消费者协会2025年的报告显示，全年物业服务相关投诉超过32.1万件，其中公共收益被侵占、不公示是投诉最集中的问题之一。
2026年落地的新规，试图终结这种模糊状态。 依据全国统一的政策，电梯广告、公共车位租赁等七类小区公共收益，明确归全体业主所有。 物业公司可以扣除不超过30%的合理管理成本，剩余70%以上的资金，必须存入政府指定的监管专户，实行“专户专储、单独列账”。 在上海，业主甚至可以通过“随申办”APP或扫描二维码，随时查询自己小区的公共收益明细。
物业费调整也不再是物业单方面说了算。 新规要求，调价必须经过专有部分面积和业主人数“双三分之二”以上参与表决，并且获得参与表决的业主“双过半”同意，流程才算合法有效。 对于连续空置超过6个月的房屋，业主书面报备后，多数地区允许按比例减免20%至50%的物业费。
要让这些规则落地，需要一把“尺子”来衡量物业的好坏。 2026年3月，甘肃张掖市甘州区全面推行了物业服务“红黑榜”评价机制。 这套体系将群众满意度、公共收益公示、投诉处理效率等作为核心考核指标。 上了“红榜”的企业，在招投标、政策扶持上会获得优先考虑；而一旦被列入“黑榜”，则会面临警示约谈、重点检查，甚至被限制承接新项目。
对于存在严重失信、乱收费屡禁不止、服务持续不达标的企业，新规设计了强制退出机制。 拒不整改或合同到期后恶意不退出小区的，将由街道办事处、城管、公安等部门联合执法，依法强制清退。
过去，业主想换掉不满意的物业，常常卡在“表决难”和“清退难”上。 新规与《民法典》衔接，简化了流程。 即使小区没有成立业委会，只要20%以上的业主联名提议，就可以由社区居委会牵头组织业主投票表决。 解聘决议生效后，原物业必须在规定时间内退出。 拒不交接、恶意阻挠的，将承担相应的法律责任。
住宅专项维修资金申请难、审批慢的问题也有了解决方案。 新规为5000元以下的小额维修项目开通了“绿色通道”，可以免除业主表决流程，实现即报即批。 对于电梯故障、消防隐患等紧急情况，则允许先行拨付资金进行抢修。
行业的游戏规则正在改变。 一些头部企业已经率先调整策略。 龙湖智创生活将增值服务收入的占比提升至35%，保利物业则在新拓展的项目中，将医院、学校等公建业态的占比提高到了50%以上。 他们的重心从单纯扩大管理面积，转向了提升服务密度和价值。
科技也在改变这个劳动密集型行业。 碧桂园服务在部分项目规模化应用清洁机器人，使单项目的清洁人力成本优化了30%。 智慧物业平台正在将报修、缴费、投票等流程搬到线上，2026年其行业渗透率已达到51%。
2026年开年以来，住建部及各省市密集出台的新规，从收费规范、资金管理到权责划分全面收紧。 对于物业企业而言，合规成本在提升，但侥幸违规的代价更大。 宁夏已完成全区小区公共收益的专项排查，各地的落地举措正在加速。
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